各大商业综合体业态组合与规划分析!

在商业领域,大到购物中心、百货商场、超级市场、大型综合超市、主题商城,小到便利店、专卖店都会有商业业态的存在。


购物中心的业态分布和比例是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理,可为商场营销增加靓丽的卖点,有利于促进商场的销售。反之,如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后无法做旺,进而最终归于失败。


作为一种集合了多种功能的商业综合体,购物中心对各种业态的组合、搭配,无疑是决定其能否成功经营的关键。


购物中心业态的选择与规划


1
业种的选择


业种的选择要按照市场需求的原则来进行,并不是越大越好,品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等高度特色专业化、错位经营差异化。


2
业种的组合


一个商场中,商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%,要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。


3
业种功能分布

 

业种的具体分布、营业场所的布置,应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。业种的功能分布有三大技巧:激发消费欲望;结合业种特点及购买规律;主力店优先,辅助店随后。




业态规划中必须要考虑的三大问题

 

①业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;

 

②配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;

 

③落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。



购物中心业态规划指南

 

制定购物中心业态方案的前提,一定是首先对项目定位的精准把握。如何确定定位?是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析,以及竞争机会的判断。因此,在做业态规划前,宏观的调研和分析必不可少。



 

商业业态定位市场调研计划书,主要从以下6大方面着手:消费者意见调查、消费群分类调查、商家意见调查、消费品批发市场调查、商圈调查、潜在客户访谈。


案例一




西单大悦城(JOY CITY),是一精心打造的“国际化青年城”,这座西单商圈唯一的Shopping Mall迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地。





对于已经跨入10岁的西单大悦城来说,对抗中年危机的方法就是不停地“运动”。不断推出两个街区产品——查特花园(Chat Garden)和样街(Young Street)




主题街区“样街”,29个潮牌齐亮相。其中创意零售类有BLOOM FLORAL、娃娃会馆、3D·JP等10个品牌;文创手作类有FLUX、Painting Tower等4个品牌;体验类有塔罗占卜、海马体照相馆等5个品牌;数码类有ALIENWARE、鹰巢数码等2个品牌,轻食类有许小树、Freak Shake等7个品牌,此外还有1家纹身快闪店。这些品牌都是在年轻客群里热度正浓的品牌。




案例二



壹方城定位为中国前海36万㎡首个多元主题体验MALL,建筑以“山、水”为设计主题,构筑“源、湾、汇”三大主题空间,简洁科学的动线规划,45米挑空自然采光中诞,三大艺术主下沉式广场, Lifestyle公园版顶层商业。




壹方城体验业态占比将超过55%。紧紧围绕儿童家庭、视听盛宴、时尚运动、社交聚会、文化创意五大核心功能板块,壹方城计划打造齐聚精品购物、饕餮美食、儿童主题馆、国际风情酒吧街、特色娱乐主题区、文化创意展示区、生态休闲体验区等众多体验集合空间。





案例三



成都国际金融中心被打造成一座“城中城”,成都最新最潮的时尚地标,现代感十足的综合体环境提供高端零售体验。




八层的超级购物中心,将汇聚近300个品牌,其中国际一线品牌的跨层旗舰店包括Chanel,Dior & Dior Homme,Fendi,Giorgio Armani,Louis Vuitton,Prada等。此外更有近90个品牌均是首次入驻成都,其中包括Audemars Piguet,Balenciaga,Giuseppe Zanotti,Loro Piana,MCM,Mulberry,Tory Burch,Van Cleef & Arpels,Zenith等等。除国际一线品牌的旗舰店外,连卡佛百货、GREAT顶级超市、香港最受欢迎的UA影院、Page One精品书店等均是首次入驻成都。



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  • 沃理森